Metody zarządzania MKD. Prawa i obowiązki organu zarządzającego MKD

2024 Autor: Henry Conors | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2024-02-12 11:41

Aby ludzie mogli mieszkać w czystych i wyremontowanych domach, cieszyć się chodzeniem w pobliżu domu, konieczne jest utrzymanie funkcjonowania całego systemu usług publicznych, właściwe zorganizowanie korzystania z majątku wspólnego, dbanie o komfort mieszkańców i poprawę powierzchni dziedzińca. Kto powinien to robić? Oczywiście mieszkańcy apartamentowca (MKD) muszą wykonać ważną pracę, aby zorganizować taką instytucję, która zadba o jakość i terminy wspólnego majątku oraz zadba o czystość i porządek w domu w ich interesie. Cały zakres prac związanych z utrzymaniem domu nazywa się zarządzaniem MKD.

Jak dokładnie można wdrożyć MKD?

Wiele osób słyszało o istniejących obecnie metodach zarządzania MKD. Często jednak po prostu brakuje czasu na zrozumienie szczegółów, chociaż ta wiedza jest bardzo przydatna.

W Kodeksie Mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej metody zarządzania MKD są określone w bardzo zrozumiały sposób (część 2 artykułu 161). Jednak nie wszystkie z nich pasują do każdego domu. Jeśli w MKD jest mniej niż trzydzieści mieszkań,Ustawodawstwo mieszkaniowe oferuje bezpośrednie zarządzanie jako sposób zarządzania MKD. W takim przypadku umowy z dostawcami, serwisantami, sprzątaczami i innymi pracownikami zawierają właściciele mieszkań, którzy będą odpowiedzialni przed organizacjami kontrolnymi i płacą kary w przypadku problemów z zakresu bezpieczeństwa przeciwpożarowego, wypadków, nieterminowego wywozu śmieci. Zarządzanie jest zwykle prowadzone przez grupę inicjatywną mieszkańców lub wybranego przedstawiciela na zasadzie pro bono. Ale realizacja czynności związanych z konserwacją i eksploatacją MKD to dużo pracy, dlatego zasadne jest instalowanie kontroli bezpośredniej jako sposobu na zarządzanie MKD w małych domach. Każdy najemca ma swoją wizję obrazu idealnego domu i wejścia, więc liczba mieszkańców bezpośrednio wpływa na możliwość osiągnięcia kompromisu oraz wpływa na prawdopodobieństwo konfliktów i nieporozumień.

Drugą opcją zarządzania MKD, określoną w Kodeksie Mieszkaniowym, jest zarządzanie określonym typem osoby prawnej. W szczególności taką osobą może być spółdzielnia mieszkaniowa (HOA), spółdzielnia mieszkaniowa (HC) lub inna wyspecjalizowana spółdzielnia konsumencka (PC). Dzięki tej metodzie zarządzania właściciele mieszkań upoważniają osobę prawną do podpisywania umów dotyczących bieżących napraw i wszystkich aspektów eksploatacji nieruchomości, a także świadczenia usług wodociągowych, sanitarnych, grzewczych i innych.

Trzecia opcja polega na zawarciu umowy z organizacją zarządzającą, która wykona wszystkozakres usług dla MKD i jednocześnie odpowiadać za ewentualne naruszenia wymagań rosyjskiego ustawodawstwa przed organami kontrolnymi.

Kto dokonuje wyboru zarządzania MKD?

Właściciele mieszkań nie tylko mają kontrolę nad swoją powierzchnią, ale muszą również utrzymywać wspólną nieruchomość w dobrym stanie. Dlatego Kodeks Mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej zawiera dyrektywę dla właścicieli domów, która decyduje o sposobie zarządzania ich domem. Przed wyborem metody zarządzania MKD właściciele mieszkań powinni szczegółowo przestudiować ich specyfikę, która z nich najlepiej pasuje do domu, biorąc pod uwagę jego wiek, stan i inne cechy, a także skorelować ją z chęcią właścicieli do zarządzać własnym domem i terminowo opłacać rachunki za media.

Ostatecznego wyboru dokonuje się na walnym zgromadzeniu właścicieli, które może odbyć się osobiście lub zorganizować bez osobistej obecności wszystkich mieszkańców. Aby decyzja zebrania była ważna, mieszkańcy, którzy łącznie mają 50 procent lub więcej głosów, muszą zagłosować na nią. Wybór sposobu zarządzania MKD przez walne zgromadzenie musi być bezwzględnie zaakceptowany przez każdego najemcę w MKD, nawet pomimo ewentualnego pominięcia samego zgromadzenia. Gdy posiedzenie odbywa się zaocznie, za uczestnictwo uważa się terminowe przekazanie przez właściciela swojej decyzji na piśmie. Wynik takiego spotkania właścicieli mieszkań zapisywany jest w protokole wyboru sposobu zarządzania MKD, który jest wywieszany w wejściach w taki sposób, że każdy właścicielmieszkania bezbłędnie się z nim zapoznały. Plasowanie publiczne jest dokonywane przez inicjatora zgromadzenia w ciągu dziesięciu dni od podjęcia decyzji. W ten sam sposób poprzez organizację walnego zgromadzenia realizowana jest możliwość zmiany sposobu zarządzania MKD.

Wszystko powyższe dotyczy domów, które są już zajęte. Ale sytuacja jest inna z nowo wybudowanymi domami. Często zdarza się, że w nowym budynku nie wszyscy najemcy mają prawo własności, np. są to cierpliwi właściciele. W związku z tym, że obywatele ci, zgodnie z ustawodawstwem mieszkaniowym, nie mają prawa do głosowania w kwestii ustalenia formy zarządzania domem, wybór sposobu zarządzania tym domem staje się niemożliwy.

Co się stanie, jeśli nie zostanie wybrana metoda sterowania MKD?

Kodeks mieszkaniowy ogranicza okres, w którym właściciele mają możliwość rozważenia i zorganizowania procesu tworzenia HOA lub wyboru organizacji zarządzającej.

ustalane przez organ zarządzający. Tutaj żaden z najemców nie ma prawa odmówić, a każdy właściciel jest zobowiązany do przestrzegania postanowień umowy o zarządzanie zawartej z wybraną organizacją zarządzającą, niezależnie od tego, czy ta umowa mu odpowiada, czy nie. Ale zawsze jest proceduramożliwość skorygowania aktualnego stanu rzeczy i przed wygaśnięciem umowy odbycia walnego zgromadzenia w celu omówienia kwestii zmiany sposobu zarządzania MKD lub organizacji zarządzającej.

Co obejmuje utrzymanie lokalu w MKD?

Wszystkie usługi i prace związane z pojęciem „utrzymanie lokalu w MKD” są określone w przepisach dotyczących mieszkalnictwa. Koncepcja ta obejmuje szeroki zakres usług w zakresie organizowania dostaw wody, energii elektrycznej, gazu, ciepła, rejestracji mieszkańców mieszkających w domu, usług księgowych, obsługi technicznej, konserwacji sanitarnej.

Obsługa techniczna z kolei obejmuje konserwację systemów inżynieryjnych budynku oraz prace remontowe. Konserwacja sanitarna obejmuje cały zakres środków mających na celu utrzymanie czystości i porządku w domu i na terenie przyległym, na przykład czyszczenie, dezynfekcja, deratyzacja, dezynsekcja.

Co robi HOA?

Ten sposób zarządzania MKD, jako HOA, pojawia się tam, gdzie niektórzy najemcy chcieliby mieć możliwość kontrolowania wydatków na utrzymanie swojego domu. Kierownictwo HOA nie powstaje od zera, ale zawsze jest tworzone z najbardziej aktywnych i zainteresowanych mieszkańców. I choć tacy przedsiębiorczy obywatele nie zawsze mają pełną wiedzę na temat podstaw prawnych i wiedzy z zakresu użyteczności publicznej, to ważnym czynnikiem udanej pracy jest chęć ulepszania swojego domu. Zarząd HOA musi wykonywać prace kontraktowe dotyczące sprzątania, usuwania śmieci, utrzymania łączności inżynierskiej i innych aspektówutrzymanie domu i przyległego terytorium. Ważną funkcją HOA jest również utrzymanie porządku i przestrzeganie norm sanitarnych i przeciwpożarowych. Finansowa strona zarządzania obejmuje obecność księgowego w HOA, który prowadzi ewidencję środków przekazywanych przez najemców na opłaty za media, a także pieniędzy wydawanych na potrzeby domu. Dodatkowy dochód HOA można uzyskać z dzierżawy dowolnej części nieruchomości wspólnej.

Jeśli właściciel sam zdecyduje, czy chce zostać członkiem HOA, czy nie, to z kolei HOA nie ma prawa odmówić przyjęcia do swoich szeregów, nawet jeśli nagle inni członkowie HOA sprzeciwi się. Niechęć do członkostwa w HOA wiąże się czasem z koniecznością płacenia za dodatkowe usługi – ochrona na parkingu i przy wejściu, kwietniki na podwórku, kamery na piętrach. Rzeczywiście, dla członków HOA płatność jest obowiązkowa, jeśli zarząd HOA podjął taką decyzję. Wyjściem w tej sytuacji może być indywidualna umowa z HOA, w której wszystkie opłaty zostaną zatwierdzone z góry.

Jak działa firma zarządzająca?

Dzięki bezpośredniemu zawarciu umowy między właścicielami a wyspecjalizowaną firmą zarządzającą, oczekuje się świadczenia usług konserwacyjnych i sanitarnych w domu, a także napraw na wysokim poziomie, jako profesjonalni i doświadczeni specjaliści pracujący w firma zarządzająca będzie potrafiła poprawnie ocenić potrzebę i złożoność pracy, dobrać odpowiednie materiały, zaprosić właściwychspecjalistów. Jeśli firma zarządzająca współpracuje z kilkoma domami, możliwy jest również niższy koszt pracy i usług. Jednak komunikacja z firmą zarządzającą jest często trudna, a nawet drobny incydent, jak przepalona żarówka, może być niewygodny przez kilka dni.

Umowa z firmą zarządzającą: co jest najważniejsze?

Najważniejszym krokiem w procedurze ustalenia jednego ze sposobów zarządzania MKD jest opracowanie i zawarcie umowy ze spółką zarządzającą. Treść umowy określi przyszłe relacje najemców z firmą zarządzającą, w tym możliwość rozwiązania umowy w przypadku nierzetelnego wykonywania funkcji utrzymania domu. Tekst umowy musi wskazywać całą własność domu, rodzaje i częstotliwość prac i usług, które spółka zarządzająca będzie zobowiązana wyprodukować, kwotę i terminy wszystkich płatności, których będą musieli dokonać właściciele. W umowie możesz również określić procedurę zgłaszania mieszkańcom wykonanej pracy. Jeśli nie zostanie to zrobione, raport powinien zostać wysłany do właścicieli raz w roku.

Dlaczego powstaje rada MKD?

Kolejnym obowiązkiem najemców jest wybór rady domu w przypadku, gdy spośród metod zarządzania MKD została wybrana opcja ze spółką zarządzającą. W rzeczywistości głównymi zadaniami rady są formułowanie wniosków i kontrola toczących się prac. Na spotkaniu właścicieli radni wysuwają propozycje tego, co jest dokładnie potrzebnedo remontu, które remonty bieżące można przełożyć na przyszły rok, a które wymagają pilnych działań, komu i na jakie cele można wydzierżawić wspólną nieruchomość oraz inne aspekty utrzymania MKD i małej architektury. Do zadań rady należy również badanie umów i porozumień, które właściciele proponują do zawarcia w celu ochrony praw i interesów mieszkańców domu. Na podstawie wyników rozważań rada formułuje wnioski i zalecenia dotyczące wszystkich dokumentów. Można powiedzieć, że rada MKD usprawnia omawianie ważnych kwestii na spotkaniach właścicieli, współdziała z organizacją zarządzającą oraz kontroluje realizację warunków umowy o zarządzanie.

Wady i zalety różnych form zarządzania MKD

Jeśli przeprowadzimy opis porównawczy metod zarządzania MKD, możemy wyciągnąć następujące wnioski. Podstawowa różnica polega na tym, że zarządzanie bezpośrednie polega na rozwiązaniu wszystkich spraw przez mieszkańców domu. Natomiast pozostałe dwa sposoby zarządzania MKD pozwalają przenieść ciężar odpowiedzialności na barki przewodniczącego HOA lub kierownictwa organizacji zarządzającej. Z drugiej strony przy samodzielnym zarządzaniu możesz operować środkami znacznie bardziej mobilnymi i elastycznie dopasowywać wybór robót i usług do aktualnej sytuacji. Mieszkańcy, którzy bezpośrednio zarządzają domem, mogą nawet znacznie obniżyć koszty naprawy i konserwacji domu, wybierając wykonawców zgodnie z ich życzeniem w zakresie kosztów pracy i usług.

Jednocześnie charakterystyczna cechaumowa ze spółką zarządzającą otrzyma profesjonalne usługi zgodnie z wymogami prawa. Zarządzając lokatorami lub w formie HOA, osoby ze specjalnym wykształceniem i umiejętnościami nie zawsze uczestniczą w organizowaniu utrzymania domu, więc mogą być wymagane dodatkowe koszty szkolenia personelu w zakresie mieszkalnictwa i usług komunalnych oraz ustawodawstwa. Również organizacje zarządzające z reguły dysponują specjalistycznym sprzętem, który pozwala im świadczyć wiele usług na wyższym poziomie. Ogólnie rzecz biorąc, wszystkie metody zarządzania MKD mają swoje własne niuanse, które należy wziąć pod uwagę przy dokonywaniu wyboru.

Gdzie się skontaktować w przypadku problemów z firmą zarządzającą?

W przypadku usterek w utrzymaniu domu (np. śmieci nie zostały usunięte z miejsca kontenera na czas, wejście nie zostało oczyszczone na mokro, ściany w windzie zostały pomalowane i inne naruszenia), wskazane jest, aby najpierw skontaktuj się bezpośrednio z firmą zarządzającą z żądaniem rozwiązania problemów. Jeśli firma zarządzająca nie odpowie, skarga powinna zostać przesłana do Państwowej Inspekcji Mieszkalnictwa w celu weryfikacji.

Istnieją jednak alternatywne sposoby wpływania na firmę zarządzającą. Tak więc w Petersburgu od kilku lat działa portal „Nasz Petersburg” stworzony przez władze miasta. Na tej stronie możesz zamieścić zgłoszenie o istniejącym problemie, wybierając odpowiednią kategorię i dołączając pomocnicze zdjęcia lub dokumenty. Po zarejestrowaniu się na stroniewiadomość jest przekazywana do przetworzenia do wykonawcy – do spółki zarządzającej oraz do kontroli administracji powiatowej. Jednocześnie automatycznie ustalany jest okres, w którym wykonawca zobowiązany jest do udzielenia odpowiedzi w sprawie usunięcia problemu. Statystyki wiadomości są ważnym wskaźnikiem pracy administracji powiatowej w zakresie mieszkalnictwa i usług komunalnych, dlatego większość wiadomości jest przetwarzana sprawnie i terminowo.

W przypadku problemów związanych z określeniem sposobu zarządzania MKD na portalu do przesyłania wiadomości otwarte są dwie kategorie: „Naruszenia przy wyborze / zmianie organizacji zarządzającej” oraz „Naruszenia przy tworzeniu HOA”. Ponadto, jeśli nie ma informacji o wybranej firmie zarządzającej, możesz wysłać wiadomość do kategorii „W domu nie ma informacji o firmie zarządzającej”.

Portal prezentuje ogromny wybór kategorii do zamieszczania wiadomości o niezadowalającym stanie nieruchomości wspólnej w domu i na podwórku. Możesz również zgłosić zepsute huśtawki na placu zabaw, przepełnione kosze na śmieci i niemyte schody. Najpopularniejsze kategorie konserwacji domu to „Niezadowalający stan drzwi wejściowych” oraz „Nieprzestrzeganie lub nieprzestrzeganie harmonogramu sprzątania wejścia”. W pierwszym pojawiają się komunikaty o konieczności pilnych prac przy bieżącym naprawie wejścia, w drugim - informacja o naruszeniu stanu sanitarnego klatek schodowych.

Znajomość metod zarządzania MKD, ich cech, procedury wyboru firmy zarządzającej i monitorowania jej pracy pozwala wybrać najbardziej skuteczną opcję dlautrzymanie domu. Aby zrozumieć zawiłości ustawodawstwa mieszkaniowego, trzeba poświęcić sporo czasu, ale ta praca opłaci się zadbanymi schodami i sprawnie działającymi windami.