Rodzaje wartości w działalności wyceny

2024 Autor: Henry Conors | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2024-02-12 11:45

Koszt to jedna z kluczowych cech przedmiotu czynności cywilnoprawnej. Jakie są jego znaki? Jak klasyfikowane są wartości? W jakim celu w biznesie lub w branży nieruchomości obliczane są odpowiednie wskaźniki i jakimi metodami?

Co to jest „koszt” i „oszacowanie”

Zanim przyjrzymy się rodzajom wartości i towarzyszącym jej przyczynom jej klasyfikacji, zdefiniujmy, co to jest. Kryteriów, które pozwoliłyby nadać mu jednoznaczną charakterystykę wśród ekonomistów światowych i rosyjskich, jest dość dużo. Wśród najbardziej popularnych jest ta: koszt to suma pieniędzy, która jest ustalana jako warunek transakcji w procesie interakcji podmiotów stosunków cywilnoprawnych w oczekiwanym momencie przeniesienia praw majątkowych lub innych mechanizmów korzystania z przedmiotu. Z kolei pojęcie „wyceny” wiąże się z mechanizmem określania przedmiotowej kwoty.

Aspekty oceny

Przedmiotami wyceny mogą być nieruchomości, usługi, transport, przedmioty gospodarstwa domowego, własność intelektualna - wszystko to, co przewiduje prawo cywilne jako możliwy przedmiot transakcji z udziałem osób fizycznych i prawnych. Tryb ustalania wartości pieniężnej,których przeniesienie z jednego podmiotu stosunków prawnych na inny stanowi podstawę przeniesienia praw majątkowych, odbywa się sposobami uznanymi przez obie strony. Mogą być również oferowane przez osoby trzecie, ale pod warunkiem uzgodnienia z głównymi uczestnikami transakcji.

Te lub inne rodzaje wartości towarów, mienia lub usług mogą być ustalane, w zależności od charakteru stosunków prawnych, na wniosek stron lub na podstawie wymogów prawnych. Tak więc na przykład w transakcjach dotyczących nieruchomości korzystanie z rzeczoznawców w wielu przypadkach jest obowiązkowe w celu rejestracji własności.

Podejścia do oceny

Ocenę, a także np. określenie rodzaju wartości, można przeprowadzić w ramach różnych podejść. W rosyjskiej praktyce biznesowej są trzy główne: dochodowe, porównawcze i kosztowne. Rozważ ich istotę.

Model dochodowy polega na wykorzystaniu metod, które opierają się na wyliczeniu szacunkowych przychodów z ewentualnego wykorzystania przez nowego właściciela przedmiotu wyceny - na przykład wynajmu. Model porównawczy obejmuje badanie liczb charakteryzujących rodzaje wartości majątkowych niektórych obiektów, przy czym wskaźniki innych są bardzo podobne w podstawowym zakresie. Na przykład rzeczoznawca, przy ustalaniu odpowiedniego wskaźnika pieniężnego dla mieszkania, z reguły bada istniejące propozycje na rynku nieruchomości. W ramach modelu kosztowego wyliczane są ewentualne wydatki, które są niezbędne z punktu widzenia utrzymania obiektu w należytym stanie funkcjonalnym. Jeśli,Powiedzmy, że osoba kupuje traktor, wtedy wynajęty przez niego rzeczoznawca przy ustalaniu kosztów tego rodzaju transportu musi wziąć pod uwagę potencjalne koszty związane z naprawą sprzętu.

Wynik oszacowania wartości

Po przeanalizowaniu rodzajów wartości nieruchomości i dokonaniu odpowiedniej wyceny, wynik może posłużyć jako wskazówka do ustalenia ostatecznej ceny transakcji. Lub do innych celów - na przykład przy zawieraniu umowy ubezpieczenia, udzielaniu pożyczki, sprzedaży akcji itp. Zastanówmy się, jakie rodzaje wartości wyróżniają się w ocenie różnych obiektów przez rosyjskich ekspertów. A także jak istotne informacje można wykorzystać w praktyce.

Klasyfikacja wartości

Jakie rodzaje wartości konkretnego przedmiotu oceny wyróżniają współcześni eksperci? Kryteriów klasyfikacji jest tutaj wiele. Rozważ jeden z najczęstszych modeli wśród rosyjskich ekonomistów.

Zawiera w szczególności wartość rynkową. Jest to cena, której wartość jest ustalona w momencie wyceny przedmiotu, pod warunkiem, że ma być sprzedawany w segmencie konkurencyjnym. Oznacza to, że warunkiem ustalenia prawidłowego kosztu jest dostępność informacji publicznej na temat zasad wyceny produktów, brak istotnych czynników zewnętrznych (regulacyjnych) wpływających na cenę.

W rozważanym modelu występuje wartość inwestycji. Jego wskaźniki są identyfikowane w celu dostarczenia informacji osobom zainteresowanym inwestycją w dany obiekt. W niektórych przypadkachwartość inwestycji może odpowiadać wartości rynkowej. Ale nie zawsze tak jest. Niekiedy jednocześnie z wartością inwestycji obliczana jest również wartość likwidacyjna obiektu. Jego wartość wyraża prawdopodobną kwotę możliwych wpływów z tytułu odsprzedaży przedmiotu transakcji.

Istnieje wartość katastralna. Celem jego ustanowienia jest wpis obiektu do określonego rejestru stanowego lub branżowego, a następnie wykorzystanie informacji przez odpowiednie oświadczenia. Z reguły w tym przypadku mówimy o naliczaniu podatków. Wartość katastralna jest zwykle niższa od wartości rynkowej w przypadku nieruchomości lub w przybliżeniu jej równa.

Istnieje również coś takiego jak wartość ubezpieczenia. Polega na obliczeniu wysokości wypłat z tytułu umowy ubezpieczenia. W niektórych przypadkach koszt odtworzenia obiektu jest również obliczany jednocześnie z nim. Dzieje się tak na przykład, gdy odpowiednia umowa z towarzystwem ubezpieczeniowym nie przewiduje rekompensaty pieniężnej, ale doprowadzenie obiektu do pierwotnego stanu funkcjonalnego w przypadku uszkodzenia lub awarii.

W związku z tym rozważyliśmy 4 rodzaje wartości, które są najbardziej powszechne w rosyjskiej szkole ekonomicznej, a także kilka uzupełniających się. Ta lista nie jest oczywiście wyczerpująca. Istnieją prywatne rodzaje wartości rynkowej, a także inwestycyjne lub katastralne, odnoszące się do cech obiektów o różnym, opcjonalnie, statusie prawnym. Przejdźmy teraz do zbadania istoty obiektów, w stosunku do których obliczany jest odpowiedni parametr waspekt o znaczeniu praktycznym.

Wycena biznesu

Oczywiście istnieje wiele specyficznych typów obiektów, w stosunku do których określana jest wartość. Do najczęściej spotykanych w rosyjskiej praktyce biznesowej należą biznes i nieruchomości. W pierwszym przypadku ocenia się sumę aktywów firm, zasady zarządzania i działania generujące zysk. Przed badaniem rodzajów wartości przedsiębiorstwa przydatne będzie określenie celów, przed którymi stoi podmiot odpowiedniej oceny.

Dlaczego warto cenić biznes? Pierwsza opcja to perspektywy sprzedaży przedsiębiorstwa. Właściciel firmy może zdecydować się na podjęcie innej działalności, ale w pierwszej kolejności opłaca się przekazać obecną w ręce innego właściciela. Można również przeprowadzić ocenę biznesową w celu poprawy jakości zarządzania firmą, w celu zidentyfikowania ewentualnych niedociągnięć w systemie zarządzania. Inną opcją jest zwrócenie uwagi inwestorów w przypadku braku kapitału obrotowego lub gdy firma postawiła sobie za zadanie rozszerzenie rynku, w wyniku czego potrzebne są dodatkowe środki. Wycenę przedsiębiorstwa można przeprowadzić przy ubieganiu się o kredyt – to ona z reguły jest wskazówką przy podejmowaniu decyzji o udzieleniu kredytu przez bank.

Wartości wyceny przedsiębiorstw

Jakie rodzaje wartości są zaangażowane w wycenę przedsiębiorstw? Jakie zasady są tu najczęściej stosowane? Główne rodzaje wartości, które mają zastosowanie w odniesieniu do wyceny przedsiębiorstw, to rynek i inwestycje. Według niektórych ekspertów, biorąc pod uwagę możliwość zakupu przedsiębiorstwa,wskazane jest, aby partner skoncentrował się na drugim kierunku w analizie odpowiednich perspektyw. Bo typowa „rynkowa” cena za biznes jest wskaźnikiem, który nie zawsze mówi jednoznacznie o potencjale rozwojowym przedsiębiorstwa. Ale jeśli mówimy o jego identyfikacji, to kluczowe zasady obliczania niezbędnych liczb mogą opierać się na:

- o porównaniu dostępnych wskaźników z typowymi dla innych uczestników rynku;

- o badaniu przewag konkurencyjnych biznesu;

- o subiektywnej wizji ekspertów dokonujących oceny;

- o badaniu wpływu czynników zewnętrznych.

Jeśli chodzi o określenie wartości inwestycyjnej firmy, mogą obowiązywać te same zasady, ale oprócz nich dopuszczalne jest również zastosowanie kilku innych:

- modelowanie zachowań podmiotów zaangażowanych w biznes (wpływ czynników);

- obliczanie rentowności (wzrost wartości rynkowej w czasie).

Konkretne wskaźniki kosztów mogą zadowolić potencjalnego nabywcę biznesowego lub inwestora, w zależności od szacowanej wielkości inwestycji w firmę i perspektyw jej zwrotu. W wielu przypadkach inwestycje mogą być pochodzenia kredytowego. Wartość ewentualnego zysku powinna nie tylko różnić się od zera, ale także zapewniać wypłatę odsetek bankowi. Dodatkowymi wytycznymi w podejmowaniu decyzji inwestorskich, poza wskaźnikami odzwierciedlającymi wartość rynkową i inwestycyjną przedsiębiorstwa, mogą być:

- oczekiwana trwałość biznesu (zdolność dogenerować dochód w czasie);

- korelacja okresów zwrotu z konkurencyjnymi firmami (być może inwestorowi bardziej opłaca się zainwestować w inną firmę, a kupującemu - ją przejąć);

- poziom zaufania między partnerami.

Powyższe kryteria mogą być dość subiektywne. Dlatego w praktyce biznesowej wartość rynkowa i inwestycyjna przedsiębiorstwa są parametrami, choć ważnymi, ale nie zawsze kluczowymi.

Innym możliwym czynnikiem jest koszt rodzajów prac związanych z wyceną firmy pod kątem inwestycji lub ewentualnego zakupu. Jeśli badaniu przedsiębiorstwa mogą towarzyszyć znaczące inwestycje, które nie oznaczają realnego zysku (na przykład kontakt z zewnętrznymi ekspertami, audytorami i analitykami), to prawdopodobnie inwestor lub potencjalny nabywca przedsiębiorstwa będzie wolał nie zajmować się konkretna firma.

Wycena nieruchomości

Przydatne będzie zbadanie, jakie są rodzaje wartości nieruchomości, a także jakie podejścia są stosowane w jej ocenie. Najpierw jednak, podobnie jak w przypadku biznesu, określmy cele, jakie realizują uczestnicy czynności cywilnoprawnych odpowiedniego typu. Konieczność zbadania rodzajów wartości nieruchomości, a także skorzystania z usług rzeczoznawcy majątkowego, pojawia się w następujących głównych przypadkach:

- jest transakcja sprzedaży mieszkania, biura, innego budynku lub lokalu;

- aktywa firmy są oceniane;

- wielkość podstawy opodatkowania określana jest w ujęciu majątkowymopłaty.

Oczywiście w praktyce może być więcej powodów do wyceny nieruchomości. Na przykład w niektórych przypadkach, oprócz podstawowych procedur, konieczne staje się określenie rodzajów szacowanych kosztów. Lub – opcjonalnie – wycenę nieruchomości w celu przekazania jej na potrzeby państwa.

Wyceny nieruchomości

Zauważyliśmy powyżej, że główne rodzaje wartości przedsiębiorstwa to rynek i inwestycje. W przypadku nieruchomości można badać te same parametry, ale z reguły pojawia się szereg innych. Mianowicie - wartość katastralna i ubezpieczeniowa obiektu. W niektórych przypadkach ustalana jest również likwidacja. Cechy wyznaczania wartości rynkowej i inwestycyjnej rozważaliśmy już powyżej. W przypadku nieruchomości ogólne zasady i metody są generalnie podobne w formie do tych stosowanych przy wycenie przedsiębiorstw. Stosuje się je tylko wtedy, gdy są bardziej dostosowane do specyfiki danego rynku: „konkurencja” zostaje zastąpiona przez „stan” (poziom naprawy, materiały wykończeniowe i ich jakość itp.), „opłacalność” – przez oczekiwaną” rośnie”.

Przeanalizujmy teraz, jak obliczane są wartości katastralne, ubezpieczeniowe i likwidacyjne. Wszystkie mają pewne szczegóły. Każdy rodzaj wyznaczanej wartości spośród wymienionych posiada cechy w zakresie metod wyceny. Rozważ je.

Jeśli mówimy o wartości katastralnej nieruchomości, to rzeczoznawca bierze za podstawę metodologięodzwierciedlone w odpowiednich źródłach legislacyjnych, zaleceniach Ministerstwa Finansów i innych departamentów odpowiedzialnych za praktyczne wykorzystanie istotnych informacji o mieszkalnictwie. W niektórych przypadkach można również zastosować kryteria specyficzne dla określenia wartości rynkowej przedmiotu. Można zapoznać się z różnorodną dokumentacją techniczną.

Jeżeli zadaniem jest ustalenie wartości ubezpieczeniowej nieruchomości, to w tym przypadku z reguły rzeczoznawca kieruje się głównie metodami rynkowymi, ale dostosowanymi do rzeczywistej treści transakcji kupna-sprzedaży. Na przykład, jeśli osoba kupuje mieszkanie na kredyt hipoteczny, to tylko kwota kredytu może być wliczona w koszt ubezpieczenia. I w tym przypadku odpowiednia podstawa do obliczenia kwoty wynikającej z umowy z ubezpieczycielami może być niższa, niż gdyby za podstawę przyjęto wartość rynkową netto mieszkania.

Kredyt hipoteczny to przykład segmentu rynku, w którym wartość likwidacyjna przedmiotu może być praktycznie istotna dla podmiotów obrotu cywilnoprawnego. Jeśli np. osoba fizyczna lub organizacja nie spełni warunków spłaty kredytu, bank prawdopodobnie zdecyduje się na sprzedaż zastawionej nieruchomości. Jeszcze przed podpisaniem umowy dotyczącej przetwarzania pożyczki instytucja finansowa może chcieć przeanalizować perspektywy części likwidacyjnej projektu.

Należy jednak pamiętać, że niektórzy eksperci uważają za niewłaściwe używanie terminu „wartość likwidacyjna” w odniesieniu do transakcji dotyczących nieruchomości podczas kontaktów z bankami. Sprawafakt, że umowa o kredyt hipoteczny domyślnie nie pociąga za sobą obowiązkowego przejścia mieszkania na własność banku - jest to jedynie zabezpieczenie kredytu. W czystej postaci wartość likwidacyjna implikuje obliczenie ceny, po której właściciel przedmiotu (na przykład przedsiębiorstwa) będzie mógł sprzedać swój majątek (powiedzmy, z powodu upadłości przedsiębiorstwa). Dlatego w odniesieniu do nieruchomości należy używać omawianego terminu z ostrożnością.

Koszt jest wartością stałą?

Wielu współczesnych ekonomistów uważa, że nie. O ile oczywiście nie mówimy o gospodarce rynkowej, w której jest miejsce na mechanizm wolnej wyceny opartej na podaży i popycie. Niezależnie od tego, jakie rodzaje wartości towarów są badane, każdy z nich jest wartością zmienną, przybliżoną wskazówką, z której strony transakcji mogą skorzystać w określonym momencie. Są oczywiście branże, w których zmienność odpowiednich wskaźników jest minimalna – na przykład segmenty rynku zdominowane przez zamówienia rządowe. Ale to raczej wyjątek. Umiejętność poruszania się w zmieniającym się środowisku kosztów to jedna z najważniejszych przewag konkurencyjnych każdego nowoczesnego biznesu.